房贷利率不降反升！美国30年期利率飙至6.34%，买房人彻底慌了
2025年10月3日，美国住房金融机构房地美（Freddie Mac）数据显示，30年期固定抵押贷款平均利率升至6.34%，连续两周上涨，较一年前同期的6.12%高出22个基点。这一反常现象打破了市场对美联储降息的乐观预期，更让本就脆弱的美国房地产市场雪上加霜。当降息预期与利率飙升形成诡异对冲，一场由货币政策、经济韧性与供需失衡交织的“房贷风暴”正在席卷全美。
一、利率逆势上涨的底层逻辑：预期透支与政策博弈
1. 市场预期的“抢跑式定价”
尽管美联储9月17日宣布降息25个基点，但房贷利率不降反升，核心原因在于市场已提前透支降息预期。
债券市场反身性效应：10年期美债收益率从9月初的4.16%升至4.19%，反映交易员对“降息周期短暂性”的担忧。房贷利率通常锚定10年期国债收益率，其倒挂特性导致利率与政策方向背离。美联储鹰派信号：鲍威尔近期表态强调“不会急于降息”，部分官员主张维持高利率以抑制通胀黏性，市场对2025年累计降息幅度的预期从150基点缩窄至75基点。
2. 政策传导的“双轨制”困境
短期利率与长期利率脱钩：美联储降息直接影响联邦基金利率（短期），但房贷利率取决于长期国债收益率，后者受经济数据、财政赤字等复杂因素影响。当前美国债务/GDP达135%，发债需求推升长端利率。流动性陷阱效应：银行体系超额准备金超3.8万亿美元，降息未能有效传导至房贷市场，反而加剧信贷紧缩风险。
二、购房者的“三重挤压”：成本、选择与心理战
1. 月供成本创十年新高
以30万美元贷款为例，利率从6%升至6.34%，月供从1687美元增至1742美元，30年总利息增加19.8万美元。当前81%存量房贷利率低于6%，新购房者成本劣势进一步扩大。
2. 选择空间的“死亡螺旋”
首付门槛提高：首付20%的购房者需支付更高利息，而低首付贷款（如FHA）利率溢价达0.75%；再融资窗口关闭：仅0.6%存量房贷利率高于当前水平，再融资需求跌至2019年以来最低。
3. 心理预期的“负反馈循环”
恐慌性观望：购房者推迟决策等待利率拐点，导致成屋销售连续14个月低于500万套；替代选择激增：租房需求同比增18%，部分城市租金收益率突破6%，吸引资金撤离购房市场。
三、房地产市场的“结构性撕裂”：供需失衡加剧危机
1. 供给端的“僵尸库存”困局
利率锁定效应：房主因存量低利率（平均3.8%）拒绝出售，待售房源同比减少23%；新建房滞后：建筑商因融资成本高企，开工量仅为疫情前70%，无法填补需求缺口。
2. 需求端的“冰火两重天”
高端市场韧性：300万美元以上豪宅成交逆势增12%，富豪群体通过信托架构规避利率波动；刚需市场崩溃：首次购房者占比从40%跌至22%，中位数房价/收入比升至4.8倍。
3. 金融系统的“定时炸弹”
银行压力测试：10年期房贷利率维持6.5%将导致MBS资产减值2800亿美元；利率衍生品风险：与房贷挂钩的利率互换合约未平仓头寸达1.2万亿美元，利率倒挂可能引发连锁清算。
四、未来推演：三种可能路径与政策博弈
路径一（概率45%）：“软着陆”假象
美联储11月再降息25基点，房贷利率回落至6%，但房价因供给短缺再涨5%，形成“量缩价涨”畸形格局。
路径二（概率35%）：“滞胀螺旋”
利率维持6.5%以上，购房需求崩溃导致房价下跌10%，但租金通胀推升CPI，迫使美联储重启加息。
路径三（概率20%）：“制度重构”
两党通过《住房市场稳定法案》，提供5000亿美元购房补贴，同时限制房贷利率上限至5.5%，但财政赤字进一步扩大。
结语：在利率迷雾中寻找锚点
当30年期房贷利率突破6.34%，这场由预期博弈驱动的利率异动，暴露出美国房地产市场的深层矛盾——货币政策传导失灵、供需结构失衡、金融风险累积。对普通购房者而言，当前市场已进入“反常识”阶段：降息未必是利好，高利率反而可能成为抑制泡沫的最后防线。正如诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒所言：“房地产市场的吊诡之处在于，它既是经济晴雨表，也是人性放大器。”在这场利率与房价的拉锯战中，真正的赢家或许属于那些能穿透数据迷雾、把握结构性机会的理性投资者。